Alors qu’à Lyon et Villeurbanne, l’encadrement des loyers est entré en vigueur au 1er novembre 2021, il est de bon ton de s’interroger sur cette pratique amenée à se développer rapidement au sein d’autres grandes villes. A Paris, où l’encadrement est obligatoire depuis juillet 2019, une étude de l’association Consommation logement cadre de vie (CLCV) début 2020, révèle que 40% des annonces locatives publiées sont pourtant hors des clous. Revenons sur les tenants et aboutissants de cette politique d’encadrement des loyers, ses effets souhaités et limites connues.
Le principe
L’encadrement des loyers consiste en l’application d’un plafond du montant des loyers, pour les locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire, ainsi que pour les baux mobilité. Dans les villes concernées, un loyer de référence est fixé en fonction :
- du type de logement (appartement ou maison) ;
- de la location pratiquée, vide ou meublée ;
- de la date de construction ;
- de la surface et du nombre de pièces ;
- de l’adresse, certaines zones étant plus « tendues » que d’autres.
La commune va utiliser ces critères pour établir un calcul, qui via une plateforme Internet, permettra au propriétaire de connaître le loyer de référence mensuel à appliquer, par mètre carré loué et hors charges. Ce loyer de référence, majoré de 20% ou minoré de 30%, constituera la fourchette de loyer autorisée, hors exceptions.
En cas de manquement, le préfet peut exiger une diminution du loyer, et le propriétaire qui ne s’exécuterait pas encours une amende de 5 000 €, voire 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale. Dans les faits, le contrôle du loyer ne peut venir que d’un litige avec le locataire et très peu sont portés devant les autorités.
L’encadrement des loyers se répand dans les zones tendues
C’est une demande émanant de la Loi Elan de 2018, que les zones immobilières où le marché immobilier est « tendu » mettent en place à l’horizon 2020 un encadrement des loyers. Sont ainsi visées les communes où les prix d’acquisition et par ricochet, de location, atteignent des sommets ; ce qui est permis par la raréfaction des biens face à une demande croissante. Dans ces zones, une taxe peut également frapper les logements vacants, et la taxe d’habitation peut être majorée.
La seule commune de province ayant appliqué la mesure dans les temps est Lille, encadrant les loyers depuis mars 2020. Avant Lyon et Villeurbanne, un ensemble de communes de la région parisienne ont adopté la mesure en juin dernier : les neuf villes de l’établissement Public Territorial Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen).
Au 1er décembre 2021, ce sera au tour des 9 communes d’Est ensemble, qui ont vu leur candidature retenue et validée par un décret du mois de mai dernier. Il s’agit de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. Enfin, la mesure s’appliquera avant l’été 2022 à Bordeaux et Montpellier.
Il est aussi des cas où la candidature n’est pas retenue : Grenoble-Alpes Métropole et Grand Orly Seine Bièvre se sont vu refusé le droit d’imposer cette contrainte à leurs propriétaires immobiliers. Le gouvernement a estimé que ces communes ne remplissaient pas les conditions fixées pour qualifier le marché de zone tendue, et notamment un loyer médian élevé et un écart important entre les loyers privés et ceux du parc locatif social.
L’intérêt de la mesure
Venons-en au pourquoi de la démocratisation de l’encadrement, et à l’effet attendu sur le marché immobilier. Les agglomérations concernées et en demande, font le constat d’un déséquilibre important, entre l’offre de logements proposés à la location, et la demande souvent bien supérieure. La conséquence est une augmentation parfois extrême des loyers pratiqués, rendant l’accès au logement difficile pour une part croissante de la population.
L’idée du législateur n’est pas de mettre à mal les plans d’investissement des propriétaires, qui sont parfois de simples épargnants cherchant à protéger leurs vieux jours : le plafonnement des loyers n’impacte pas les baux en cours et les tacites reconductions (à 3 et 6 ans). Seront impactés les renouvellements au terme du bail, les nouvelles locations et les baux mobilité.
Il s’agit de limiter la gourmandise de propriétaires qui profiteraient de la forte demande pour appliquer des loyers irraisonnés et irraisonnables. La population ne disposant pas des moyens de payer un loyer élevé serait ainsi assurée de pouvoir trouver un logement au sein de la commune.
Les limites du système
Si l’idée est louable, l’encadrement des loyers du parc locatif privé présente cependant une limite fondamentale, qui a pour conséquence d’engendrer un effet inverse de celui recherché. En effet, il décourage l’investissement ou plutôt, le déplace ailleurs que dans les villes visées par la mesure.
Quiconque se met à la place d’un investisseur risquant son épargne pour acquérir un bien locatif, souhaitera de bon aloi fixer un loyer permettant de rentabiliser l’investissement. Or, les prix d’acquisition n’étant, eux, pas encadrés, une baisse de loyer grèvera immédiatement la rentabilité – et donc l’intérêt – d’investir. L’épargnant aura tôt fait de changer de méthode d’investissement ou plutôt, d’investir dans une autre ville ne présentant pas cette contrainte.
Résultat des courses : les grandes villes peuvent voir leur offre locative diminuer, et les propriétaires proposant un loyer plus bas sélectionner tout de même les meilleurs dossiers. Les salaires les plus élevés resteront favorisés, et les personnes ayant moins de moyens peineront tout autant, pas à cause du montant du loyer mais par manque de logements proposés.
Deuxième conséquence : les loyers augmenteront plus rapidement en banlieue, où la demande comme les investissements vont migrer.
Précisons enfin que la contrainte est soumise à exception, et un complément de loyer peut être appliqué selon des critères restant assez subjectifs : éléments de confort supplémentaires, ou vue sur un monument historique par exemple.
Finalement, l’encadrement des loyers dans les grandes villes n’est pas une idée saugrenue, mais il ne pourra atteindre le vrai but recherché que si l’encadrement est réalisé sur l’ensemble du territoire national. Ce serait a priori la seule façon de conserver l’équilibre entre les grandes villes et les banlieues, voire les proches campagnes et cela permettrait de proposer des loyers accessibles aux bourses les plus modestes dans toute la France. Affaire à suivre !