Le dispositif Pinel 2023

Sommaire

La loi Pinel, qui devait s'arrêter fin 2021, a été prolongée jusqu'à fin 2024. Mais attention, les avantages fiscaux liés à ce dispositif d'investissement locatif vont baisser dès l'année 2023. Des exceptions sont toutefois prévues. Dans la dernière loi de finance, la ministre du Logement Emmanuelle Wargon a cependant confirmé que la loi Pinel 2022 conservait ses conditions attractives actuelles.

Article initialement publié le 20 janvier 2021 et mis à jour le 1er décembre 2021.

En 2022, la loi Pinel est prolongée sans modification de ses avantages et dispositions

La nouvelle est confirmée par le vote de la loi de finances 2022 : les députés français maintiennent le dispositif dit "Loi Pinel" destiné à faciliter l'investissement immobilier locatif. Déjà prolongée en 2018 pour 3 ans, la loi Pinel court désormais jusqu'à fin 2024.

Pour rappel, ce dispositif permet de mettre à la location des logements neufs non meublés à loyers plafonnés, pour des locataires sous conditions de ressources utilisant le logement au titre de résidence principale. Ces logements doivent être situées dans des zones tendues, en manque d'offre de logements (zones A et B1). Les propriétaires investisseurs, qui s'engagent sur une durée précise de mise en location, peuvent alors disposer de réductions d'impôts, variables suivant la durée d'engagement :

• 12 % du prix d'achat en s'engageant à louer le logement pour 6 ans,
• 18 % du prix d'achat en s'engageant à louer le logement pour 9 ans,
• 21 % du prix d'achat en s'engageant à louer le logement pour 12 ans.

Le prix des biens achetés puis mis en location ne peut excéder 300 000€, pour être éligible au dispositif Pinel. Ces dispositions vont demeurer inchangées pour les logements neufs concernés et leurs propriétaires investisseurs, en 2021 et 2022.

A partir de 2023, les taux de défiscalisation de la Loi Pinel diminuent pour les propriétaires

Comme en 2018 lors de la première prolongation - où les zones pour bénéficier du dispositif Pinel avaient été resserrées aux zones tendues A et B1 - la loi Pinel va subir des aménagements après cette période transitoire 2021-2022. Cette fois, ce sont les avantages fiscaux destinées aux propriétaires qui vont progressivement baisser, en 2023 puis en 2024.

Dans les faits, les investisseurs qui utiliseront le dispositif Pinel en 2023 pourront bénéficier de :

• 10,5 % de réduction d'impôt pour une mise en location de 6 ans (contre 12 % jusqu'ici),
• 15 % de réduction d'impôt pour une mise en location de 9 ans (contre 18 % jusqu'ici),
• 18 % de réduction d'impôt pour une mise en location de 12 ans (contre 21 % initialement).

Ces taux seront une nouvelle fois rognés en 2024, pour atteindre les seuils de réduction d'impôts suivants :

• 9 % pour 6 ans de mise en location,
• 12 % pour 9 ans de mise en location,
• 14 % pour une mise en location de 12 ans.

Beaucoup d'observateurs estiment que ces nouvelles dispositions, qui s'attaque au fondement de l'incitation à investir en immobilier neuf à loyer plafonné, préparent l'extinction de la loi Pinel, dont le coût budgétaire est de plus en plus conséquent (environ 2 Mds€ /an).

Des exceptions à la baisse des avantages fiscaux de la Loi Pinel en 2023 et 2024

Le gouvernement a introduit quelques exceptions à ce schéma général. Les propriétaires de logements mis en location sous le régime de la loi Pinel ne subiront pas les baisses de taux de défiscalisation si leur logement :

• est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la commune,
• dispose d'un niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale, au dessus du seuil fixé par la règlementation en vigueur,
• a fait l’objet de travaux importants de réhabilitation, et peut être considéré comme "remis à neuf", dit aussi «Denormandie dans l’ancien».

Le gouvernement a annoncé, par la voix de la ministre déléguée au logement Emmanuelle Wargon, chercher des moyens d'action plus efficaces pour le logement, notamment en lien avec les investisseurs institutionnels. Pour rappel, le dispositif Pinel permet la construction d'environ 50 000 logements par an, immédiatement mis à la location.

Nos réponses à vos questions sur la loi Pinel

Quand se termine la loi Pinel ?

Dans ses conditions actuelles, la loi Pinel arrive à échéance le 31 décembre 2022. Cependant, elle est reconduite en 2023 et 2024 avec des taux de réduction d'impôt dégressifs.

Quelle est la différence entre la loi Pinel 2022 et 2023 ?

Jusqu'au 31 décembre 2022, la loi présente les mêmes taux de réduction d'impôt que lors de sa mise en place. A partir de 2023, les taux de réduction d'impôt seront progressivement réduits soit 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans.

Sera-t-il encore intéressant d'investir dans l'immobilier neuf après 2024 ?

Après 2024, les avantages fiscaux liés à l'investissement dans l'immobilier neuf dans le cadre du dispositif Pinel ne seront plus valables. Vous pourrez toujours investir dans l'immobilier neuf mais sans bénéficier des économies d'impôts en vigueur auparavant. Il est aussi probable que le gouvernement mette en place un nouveau dispositif fiscal incitant les particulier à investir dans l'immobilier neuf locatif. Sachez aussi que vous pourrez encore bénéficier des avantages fiscaux liés au statut de Loueur Meublé Nom Professionnel (LMNP) si vous mettez en location un appartement neuf meublé.

Pinel 2023-2024 : les nouvelles règles

Le Pinel+ reste donc le Pinel actuel. Le Pinel "classique" sera bien moins généreux en réduction d’impôts. Ainsi, la volonté affichée est de tenter de réduire l’attrait fiscal pour l’investissement en immobilier locatif fortement décrié. Toutefois, ces tentatives ont été effectuées par le passé et se sont toutes soldées par un échec. Qui n’essaie rien n’a rien.

Les enjeux du dispositif

Le dispositif Pinel répond à un triple enjeu :

• Construire des logements dans les zones tendues ;
• Soutenir l’investissement locatif ;
• Développer une offre de logements locatifs « intermédiaires » entre le marché locatif privé et le logement locatif social, accessibles aux ménages qui, sans avoir accès au parc social, éprouvent des difficultés à se loger sur le marché libre.

En quoi consiste le dispositif Pinel ?

Si un particulier investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur six, neuf ou douze ans, s’élevant à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du logement (23, 29 ou 32 % dans les collectivités et départements d’outre-mer) en fonction de l’option fiscale retenue, dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € au m².

Pour bénéficier de la réduction d’impôt :

• Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de six, neuf ou douze ans ;
• Le logement est situé en zone tendue (Abis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1er janvier 2018 ;
• Le loyer appliqué respecte un plafond de loyer qui varie en fontion des zones, généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché ;
• Le locataire présente un niveau de ressources qui n’excède pas un plafond ;
• Le locataire peut -être l’ascendant ou le descendant du propriétaire. À condition que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire ;
• Le logement respecte un niveau de performance énergétique globale.

Attention : ce type d’opération est limité pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an au maximum (dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an). La réduction d’impôt que permet ce dispositif est incluse dans le plafonnement global à 10 000 € des avantages fiscaux.

Évolution du dispositif : le « Pinel + »

L’article 168 de la loi de finances pour 2021 a prolongé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024.

En 2023 et 2024, le dispositif évolue. Pour bénéficier des taux pleins de la réduction d’impôt (dit « Pinel + »), les logements doivent respecter « un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation ».

Le décret n°2022-384 du 17 mars 2022dispose pour les logements situés en métropole que, dans le cas général, les logements doivent respecter les exigences de la réglementation environnementale du bâtiment (RE2020) qui entreront en vigueur en 2025. Pour les logements acquis en 2024, l’appartenance du logement à la classe A du diagnostic de performance énergétique est une condition supplémentaire à respecter.

En outre, le décret prévoit que les logements acquis en 2023 et 2024 doivent respecter les caractéristiques d’usage et de confort suivants :

• Une surface minimale par typologie de logement (ex : 45 m² pour un logement 2 pièces)
• L’existence d’espaces extérieurs privatifs présentant une surface minimale (ex : 3 m² pour un logement 2 pièces)
• Des ouvertures vers l’extérieur présentant une double orientation pour les logements de 3 pièces et plus.

Si les logements ne respectent pas les critères prévus dans le décret « Pinel + », les taux de réduction d’impôt sont réduits ; ils s’élèvent dans ce cas-là à :

• En métropole :
  • Pour les logements acquis en 2023 : 10,5% (6 ans de location), 15% (9 ans de location) et 17,5% (12 ans de location)
  • Pour les logements acquis en 2024 : 9% (6 ans de location), 12% (9 ans de location) et 14% (12 ans de location)
• Dans les collectivités et les départements d’Outre-Mer :
  • Pour les logements acquis en 2023 : 21,5% (6 ans de location), 26% (9 ans de location) et 28,5% (12 ans de location)
  • Pour les logements acquis en 2024 : 20% (6 ans de location), 23% (9 ans de location) et 25% (12 ans de location)

• PINEL+ : les critères de maintien de la réduction d’impôt sont fixés

Qu’entend-on par « logement neuf » ?

Sont éligibles au dispositif les logements neufs ou assimilés à des logements neufs.
Il s’agit des cas suivants :

• Logement nouvellement construit, acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) par le contribuable ;
• Logement que le contribuable fait construire ;
• Logement que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;
• Logement indécent que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf ;
• Local affecté à un usage autre que l’habitation, que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement.

Un niveau de performance énergétique exigé

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique.

• Pour les constructions nouvelles, il s’agit du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »), ou de l’obtention du label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 » (pouvant être délivré uniquement aux logements dont le dépôt du permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013).
• Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label « Haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l’arrêté du 29 septembre 2009, soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par l’arrêté du 5 mars 2012.
• Pour les logements acquis en 2023 ou en 2024, le respect de ce niveau de performance énergétique n’est pas une condition suffisante pour bénéficier des taux pleins de la réduction d’impôt (voir ci-dessus).

Cas particulier de la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

La souscription de part de SCPI permet également de bénéficier du dispositif, à condition que 95 % de cette souscription soit investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 12, 18 ou 21 % de 100 % du montant de la souscription, retenue dans la limite de 300 000€, étalée sur neuf ans. En 2023, les taux seront réduits ; ils s’élèveront à 10,5%, 15% ou 17,5% selon la durée de location; et en 2024, ils seront égaux à 9%, 12% ou 14%.

Il est possible, au cours d’une même année, à la fois de souscrire des parts de SCPI et d’acquérir jusqu’à 2 logements par an ouvrant droit à la réduction d’impôt. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d’impôt (parts de SCPI et logements acquis directement) est plafonnée à 300 000 euros par an.

Textes de référence

• Code Général des impôts, Article 199 novovicies
• Code Général des impôts, annexe III, Articles 2 terdecies D, 2 terdecies E, 2 terdecies F, 46 AZA octies A et 46 AZA octies B
• Code Général des impôts, annexe IV : Article 18-0 bis C
• Décret n° 2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l’agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l’article 199 novovicies du code général des impôts
• BAREME - RFPI - IR - Investissement immobilier locatif - Plafonds de loyer et de ressources pour l’année 2022 | bofip.impots.gouv.frDécret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements résultant de l'application en France métropolitaine de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021
• Décret n° 2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l’agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l’article 199 novovicies du code général des impôts
• Article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation
• Arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation