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Le dispositif Pinel 2018

Sommaire

Le dispositif Pinel 2017

•  Date de départ de la défiscalisation Pinel

•  Calcul de la défiscalisation Pinel

•  Les obligations du dispositif Pinel

•  Formalités fiscales loi Pinel

Dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est une loi destinée à soutenir et développer le secteur de l’immobilier neuf et de la construction. Elle permet à un contribuable de bénéficier d'une réduction d'impôt s'il achète un logement neuf et qu'il le met en location, en respectant quelques règles.

Dernière Minute : PINEL 2018

Dans son projet de réforme de l'immobilier, le gouvernement a décidé de prolonger le dispositif Pinel jusqu'au 31/12/2021.

ATTENTION : Seules les zones A, A/bis et B1 seront éligibles au dispositif à partir du 1er janvier 2018.

La loi Pinel 2017 en 2 mots

·  Jusqu'à 6000 € de réduction d'impôt.

·  Achetez un appartement avec l'argent de vos impôts et de vos locataires

·  Louez à vos enfants ou à vos parents

·  Il n'existe pas de placements équivalents à l'heure actuelle


Caractéristiques de la loi Pinel 2017

Cette loi permet à l'investisseur de baisser directement le montant de son impôt sur le revenu.
Exemple : si l'investisseur paye 6 000 € d'impôt sur le revenu, un achat en loi Pinel d'un appartement de 200 000 € diminuera son impôt à payer de 4000 €. L'impôt passera à 6000 - 4000 = 2000 €.

La loi Pinel est applicable aux contribuables qui acquièrent du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021, des logements neufs (ou assimilés) qu’ils s’engagent à donner en location nue (meubles non fournis) à usage d’habitation principale du locataire, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

La réduction d’impôt Pinel est de 12%, 18 % ou 21% du montant de l'investissement, en fonction de l'engagement de location de six, neuf, ou 12 ans, choisit par l'investisseur. Cette réduction d'impôt est ensuite répartie sur la durée sélectionnée.

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Date de départ de la défiscalisation Pinel

La date d'acquisition (signature de l'acte authentique chez le notaire) permet de déterminer la loi de défiscalisation qui sera appliquée.

La date d'achèvement des travaux (livraison du logement) donne le top départ de la défiscalisation (si la date d'acquisition est postérieure à la date d'achèvement, c'est la date d'acquisition qui donne le top départ de la défiscalisation).

La déclaration fiscale de la loi Pinel (et donc la réduction d'impôt) intervient l'année suivant la date de livraison (ou de la date d'acquisition si le logement a été acheté achever).

Exemple : pour un logement acheté en 2015 et achevé en 2016, la loi de défiscalisation applicable sera la loi Pinel 2015, et la 1ère déclaration Pinel interviendra l'année suivant la livraison du logement, soit en 2017. La défiscalisation se fera donc sur les revenus de 2016 (eux-mêmes déclarés en 2017).

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Le calcul de la défiscalisation Pinel

En fonction de la nature de l'acquisition, le calcul de la base de la réduction d'impôts est différent :

  • Pour les logements vendus neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) :
    [ Prix d'achat + frais de notaire]
  • Pour les logements que le contribuable fait construire :
    [ Prix d'achat du terrain + coût de la construction]
  • Pour les logements réhabilités ou acquis en vue de leur réhabilitation :
    [ Prix d'achat + montant des travaux de réhabilitation]
  • Pour les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et qui font l'objet de travaux de transformation en logement :
    [ Prix d'achat du local + montant des travaux de transformation]

La réduction d’impôt Pinel est calculée sur le [prix de revient] du logement, retenu dans la limite de plafonds de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, et sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Exemple plafond Pinel :

Pour un appartement neuf de 45 m² habitables acheté 260 000 € :
Le prix de revient maximum sera de 47 x 5 500 = 258 500 €
Le taux de la réduction d’impôt sera de 18 % sur 9 ans si l’investisseur choisit l’option 9 ans.

La réduction d'impôt annuel sera de 258 500 x 18% / 9 ans = 5 170 € de réduction d'impôt par an pendant 9 ans.

En plus de la réduction d’impôt Pinel, une économie d’impôt supplémentaire est obtenue par les déficits fonciers. Ceux-ci sont dus à la déduction des frais suivants :

• taxe foncière, 
• travaux éventuels, 
• charges locatives (frais de syndic, copropriété, frais de gestion et de location), 
• les intérêts d’emprunt et les frais financiers, eux, sont déductibles des revenus locatifs et ne peuvent générer de déficit foncier.
Les déficits fonciers ainsi obtenus sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 €/an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes  */*****Article suivant

Les obligations

à respecter pour une défiscalisation Pinel

Zones éligibles

Le logement éligible au dispositif Pinel doit se situer dans une commune se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement.
La France est divisée en 5 zones :

• Zone A/bis : Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne.
• Zone A : agglomérations de l’Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, genevois français.
• Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne de Paris, pourtour côte d’azur, outremer, corse et îles, quelques agglomérations chères.
 Zone B2 : Autres agglomérations de 50 000 habitants, zones littorales, limite île de France.
• Zone C : reste du territoire.

Les zones éligibles à la loi Pinel sont les zones A et B1. Les communes en zones B2 et C, depuis le 01/01/2017, pourront être éligibles sur agrément Préfectoral jusqu'au 31/12/2017. A partir de 2018, les zones B2 et C ne seront plus éligibles au dispositif Pinel.

Les plafonds de loyer

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel l’investisseur doit s’engager à ce que le loyer au m² mensuel n’excède pas, durant toute la durée de l’engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.

Pour les baux signés en 2017, les plafonds de loyers sont de :

Aux plafonds de loyers ci-dessus, il est fait application d’un coefficient multiplicateur :
0,7 + 19/S, où S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La surface à prendre en compte s’entend comme la surface habitable définie à l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface de certaines annexes.

Il s’agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m², des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

Les plafonds de Ressources

Les locataires sont soumis à conditions de ressources.
Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.

Il est cependant admis que les ressources du locataire peuvent être appréciées sur les revenus de l’année qui précède celle de la signature du bail, lorsque cela est plus favorable. Par ailleurs, les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est rattaché à leur foyer fiscal au titre de l’année de référence.

Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice des prix INSEE.

Pour les baux signés ou renouvelés en 2017, les plafonds de ressources Pinel sont :

Engagement de location

La défiscalisation Pinel est réservée aux investisseurs qui s’engagent à louer le logement nu (non meublé) pendant six ou neuf ans, avec une option de renouvellement de trois ans supplémentaire. La location doit être destinée à l’usage d’habitation principale du locataire ; de plus, elle doit être effective et continue.

La date de signature du bail du premier locataire donne le départ de la période d'engagement de location.

Normes à respecter

L’avantage fiscal Pinel est réservé exclusivement aux logements respectant la réglementation thermique en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label « BBC 2005 », pour ceux non soumis au respect de cette réglementation, ou, pour les logements rénovés, de ceux justifiant d’un certain niveau de performance énergétique.

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Formalisme à respecter

Lors de l’acquisition

• Si l’investisseur a engagé des dépenses l’année de l’acquisition (frais de banques, intérêts intercalaires, etc…), il devra déclarer ces frais l’année suivante sur le formulaire 2044 (déclaration de revenus fonciers), et reporter les montant calculés sur sa déclaration de revenus globaux 2042.
• Si l’investisseur n’a pas engagé des dépenses l’année de l’acquisition et que le bien n’est pas livré cette même année, il n’aura rien à déclarer l’année suivante.
• Si l’acquisition et la livraison ont lieu la même année, ou si l’acquisition a lieu après la livraison, voir le paragraphe suivant.

Lors de la livraison

L’investisseur devra compléter le formulaire H2 dans les 3 mois suivant la livraison, formulaire qui permet de déclarer une construction nouvelle s'il s'agit d'un appartement et d'établir sa valeur locative cadastrale. Elle permet également l’exonération temporaire de tout ou partie de la taxe foncière pendant 2 ans.
L’année suivant la livraison (ou son acquisition si elle est postérieure), l’investisseur devra :
• déclarer les loyers perçus, les charges locatives, taxes et intérêts d’emprunt sur la déclaration de revenus fonciers 2044,
• reporter les montants fonciers sur la déclaration 2042.
• compléter la déclaration 2042 C (complémentaire) afin de déclarer le montant de l’investissement Pinel soumis à réduction d’impôt.
• remplir la déclaration 2044 EB (engagement de location) en indiquant les données locatives du logement.

Chaque année

Tous les ans, pendant les années d'engagement de location, l’investisseur devra :

• déclarer les loyers perçus, les charges locatives, taxes et intérêts d’emprunt sur la déclaration de revenus fonciers 2044,
• reporter les montants fonciers sur la déclaration 2042.
• compléter la déclaration 2042 C (complémentaire) afin de déclarer le montant de l’investissement Pinel soumis à réduction d’impôt.

A savoir sur le dispositif Pinel 2017

• La réduction d’impôt Pinel s’applique également aux souscriptions de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) réalisant les mêmes investissements.
• Il est possible de louer à ses ascendants ou descendants à partir du moment où ces derniers ne font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur contribuable.
• Les Réductions d’impôt non déduites ne sont pas reportables.
• Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la défiscalisation Pinel à raison de 2 logements maximum par an et dans la limite du plafond global de 300 000 €.
• Pour être éligible au « Pinel », un logement acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition.
• Le dispositif Pinel est soumis au plafonnement de 10.000 € relatif aux niches fiscales.

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